“时机很好，难度不小。”这是眼下信托业界对于REITs(房地产投资基金)破题可能性的判断。

　　在国内银行信贷紧缩背景下，房地产企业对资金的迫切需求和监管层的支持倾向，引爆了市场和业界对REITs的热情。

　　沉寂近5年之后，REITs似乎在一夜之间又占尽了“天时、地利、人和”。

　　接受中国经济时报记者采访的几位信托界人士均表示，目前我国内地还没有一只真正意义上的REITs。

　　“虽然多家信托公司仍在争相推进，但短期内很难说REITs会‘花落谁家’。这不是单纯凭借创新能力可以解决的问题，各家缺的是同一个东西？？制度环境。”一位研究人士表示。

　　“第一只国标REITS”存疑

　　这是“经银监会批准的第一只按照国际标准REITs经营管理模式设计的基金”？？3月底，中信信托在其新发大规模信托产品“中信－凯德1号”的推介文件中这样写道。

　　该信托产品为组合投资，预计投资3－7个项目，主要是北京、上海等重点城市科技园区的商务房地产项目。信托财产盈利模式是稳定的租金收入、资产升值和退出时项目股权溢价的收益。

　　进行资产投资而非为房地产企业融资、多项目组合投资而非投资单一企业项目、投资成熟物业而非房地产新开发项目、租金加股权溢价收益……多项创新让“中信－凯德1号”在发行不久，即被行业研究机构评为今年3月份“最具亮点”信托产品。

　　“我们更大的优势在于管理模式。”该项目的负责人告诉本报记者，中信信托与新加坡嘉德置地共同设立的“中信凯德？北京管理咨询有限公司”担任该产品投资团队，管理模式和管理水平都符合国际标准REITs的经营管理模式。

　　尽管如此，“第一只国标REITs”的说法还是引起了研究界的质疑。

　　西南财经大学信托与理财研究所研究员杨林枫接受本报记者采访时表示，在我国现有制度环境下，“中信－凯德1号”已经尽力把其“国标”程度做到了最大化了，但“第一只国标REITs”的说法，显然还是牵强附会。从推介文件看，“中信－凯德1号”属于资产投资类产品。该类REITs应当是投资并拥有房地产，且主要收入来源于房地产的租金，但“中信－凯德1号”募集的资金如果是以股权投资方式收购房地产项目公司的股权，则信托计划并不能直接获得租金收益，这显然与真正的标准REITs经营管理模式有着根本差异。

　　“中信－凯德1号”的一位推介人员在接受本报记者电话咨询时也表示，租金收益应该不是该产品的主要收益来源。

　　“另外，推介文件没有透露嘉德置地的出资是否也作为信托资金的一部分，这关系到信托资金是否拥有房地产。”杨林枫说，加之资金募集规模较小，信托期限过短等因素，所以该产品也只能是一个“准REITs”产品。

　　“无限接近”，难言破题

　　REITs一直是我国金融创新的一大期待。

　　据了解，和“中信－凯德1号”一样，当前我国有不少房地产信托产品都在竭力向国际标准的REIT产品靠拢。

　　“但迄今为止，我国内地还没有一只真正按照国际标准运作的REITs。这不是产品研发的能力问题，而是由我国信托大环境问题造成的。”业内人士夏锋接受本报记者采访时表示。

　　眼下，我国房地产信贷紧缩，资金问题令整个房地产行业焦虑不安，而REITs融合了上市和信托双重概念，可以说是房地产金融直接融资的最佳途径之一。

　　监管层对REITs的放行意图亦是显而易见。4月10日，央行发布《2007年中国金融市场发展报告》指出，“要择机推出房地产投资信托基金产品。”此前银监会召集五家信托公司起草的《信托公司房地产投资信托业务管理办法？草案》也已经上报。而市场中，除了大量为房地产企业融资而发的信托产品外，和“中信－凯德1号”类似的各种“准REITs”产品就有不少。

　　尽管“无限接近”，但是真正的REITs短期内却依然难言破题。

　　“除不能上市流通外已经很接近REITs”，是我国不少“准REITs”产品的推介宣传语。然而据专家介绍，在国际上，REITs的组织方式、投资内容、收益来源及收益分配均受到较严格的限制。翻看REITs在海外发展的历史，可以看到几乎每一个国家REITs的出台都是以旧有法规的修改或新法的颁布为前提。

　　新加坡在1999年5月颁布了《财产基金要则》，并在2001年的《证券和期货法则》对上市REITs作出相关规定；日本在2000年11月修改了投资信托法，修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地产业；2003年香港证监会颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。

　　亟待突破制度障碍

　　“我国当前的相关法规和配套基础设施建设，距离REITs的制度需求还相差甚远。”一位研究人士告诉中国经济时报。

　　目前，我国还没有可供REITs有效流通和退出的渠道，没有相关的二级市场，也不能在证券交易所上市流通。这不仅制约了产品的流动性和发行规模，还加大了投资风险。这一点，单纯依靠监管部门是不可能解决的。

　　其次，完善税制和进行相关配