引言

地产金融是地产行业演进的必然方向，金融指挥开发是成熟市场的明显规律。开发商如何构建地产基金的组织模式？怎样实现体系内的产融协同？

近3年来，越来越多的地产公司开始布局金融业务，采用的方式有新设、并购或者成立金控集团等，而较为普遍的方式是成立地产基金。

开发商设立地产基金业务板块，从长远来看其战略主题分为以下两种：

第一，立足协同，做大开发规模，实现自持物业轻资产化。

一方面，地产基金能够为地产项目开发提供资金来源，盘活存量资产，加快资产周转，并且通过为投资者（特别是机构投资者）进行资产配置进而为开发商提供项目开发资源。

具体可以将地产基金划分为三类：开发型基金、运营型基金和增值型基金。

另一方面，地产项目开发同时也能为地产基金提供私募渠道与圈层资源（开发商高端会员可转换为基金的高净值客户），提供规模化优质资产，提供底层资产品质和品牌背书。

第二，立足市场化发展，兼顾协同，通过核心能力打造与品牌建设，主要开展开发商体系外的业务活动。这是长期的发展方向，在初期地产基金主要还是围绕体系内的项目来运作。

综合来看，内部协同立足于开发商体系内项目，着重于产业基金和地产开发相互推进；而市场化发展则更多地考虑地产基金自身利益。具体选用哪种战略主题，需要地产企业根据业务需求来确定。

一、地产基金的募、投、管、退，重在“投”与“管”

基于不同业务及基金产品结构，地产基金有不同的收益组合。主要盈利点包括基金管理费、业绩提成（CARRY，限股权类基金）和股权投资回报（作为LP的投资收益）。

地产基金本质上属于资产管理行业，因此其完整的价值链涵盖募、投、管、退四个环节。

从地产基金价值链看，基金管理人需具备募集能力、投资能力、风控能力和资管能力。这些能力在不同类型的地产基金中各有侧重，但投资与资管一定都是最核心的能力要求。

二、地产基金组织模式：依附型或独立型、平台化或专业化

1.依附型或独立型

不考虑开发商与其他外部单位合资的情况下，可分别从战略定位、内部能力两个维度进行判断。

战略定位维度，如果开发商设立地产基金意在产融协同，可选择附属型模式。从内部业务操作上，开发商原投资部门为投资平台，地产基金为资金平台，增加基金方评估和投后委托管理、物业运营业绩追踪与考核。

如果开发商设立地产基金更多的考虑金融产业布局，则可选择独立型基金，配置完整的团队。

内部能力维度，根据地产基金的核心能力要求，如果开发商项目投资拓展能力以及存量资产的运营能力或资管能力较强，那么基金投资、资管能力可配置在开发商相关职能中；反之，基金各能力需配置在基金组织中。

一般来讲，能力仅需配置在基金组织中可选择独立型组织模式，而能力需同时配置在基金与开发商中则需要匹配依附型的组织模式。

依附型模式下，开发商通常只设置“GP基金管理部”，作为财务部下属部门或独立的一级部门。

独立型模式下，通常按照“募投管退”设置整体组织架构，主要分为资金募集部、投资管理部、投后管理部、法务风控部、财务部、人力行政部等。

其中，住宅地产为主要资产配置的地产基金公司，其投资管理部职能设置较为简单；而商业地产为主要资产配置的地产基金公司，其投后管理部根据不同类别资产（写字楼、商业等）的投后管理，需要设置项目总、招商、运营、专业工程师、招标采购、成本核算等岗位。

2.平台化或专业化

平台化或专业化根据开发商资源禀赋进行判断。

平台化基金具有资本与资源的平台效益，在资本端、资源端能够引入优质的投资者与投资标的。普遍采用的模式为：建立基金平台，下设若干子基金。平台定位为资本平台与职能共享平台，子基金职能定位为专业领域资产投资及基金运营管理。

专业化基金瞄准资产细分领域，如成立商业管理基金、长租公寓基金。因对资产管理的要求差异化，专业化基金通常配置具备细分领域资管能力的专业基金团队。

另外，地产基金在不同的发展阶段需要采取的组织模式也不同。例如，强调协同的开发商，其地产基金起初可以依附于开发商，并建立平台，先做大，后做强，逐渐建立专业化基金组织。

三、地产基金业务模式：基金与地产开发的协同之术

通过和地产基金的业务协同，开发商可以解决很多环节的痛点。下面仅以商业资产轻资产化为例，说明业务协同的要领。

1.依附型地产基金的协同要领

对于开发商拓展的项目，首先在基金层面对项目进行评审，符合投资要求则由基金出资持有，否则由开发商出资并最终转给基金。

如下依附型基金协同地产示意图：

2.独立型地产基金的协同要领

地产基金业务实操分为六个阶段，即：初步投资建议阶段、尽调阶段、投资并购阶段、募集阶段、资产管理阶段及退出阶段。

根据投资标的类别不同，各阶段关键动作要求不尽相同。例如，相比增值型基金，开发型基金与运营型基金对资产标的尽调要求较为简单，资产管理也仅仅为投后监督。但基本流程大致相同：

在商业项目开发中，开发商产融协同全价值链也分为七个阶段：投资可研阶段、项目定位阶段、设计阶段、施工与集中招商阶段、开业筹备阶段、资产运营阶段、基金项目运营阶段（募投管退）。

在商业项目开业后运营管理达到稳定状态时，地产基金开始进入收并购流程。

其中，基金与商业开发关键协同点主要在商业项目定位、投资决策及开业前期，通过对项目定位、租赁决策等核心决策事项的参与，保证后期资产改造成本最低。

以上是不同地产基金与地产开发的协同方式，而地产基金在持有地产项目期间，开展资产运营管理的做法具体有三种：

一是委托开发商商管公司。这种做法下体系内总收益提高，但可能存在效率损耗；

二是委托体系外第三方商管公司。这种做法下专业能力突出，但双方可能存在文化冲突；

三是基金设项目资管团队直接负责。这种做法下资产运营与资产管理一气呵成，决策与执行上下顺畅，但管理成本较高。

企业可根据资源和需求来进行选择。

结语

在大资管时代及存量物业时代，地产基金对开发商业务转型、战略升级有着重要意义。尤其对于体系内的产融协同而言，地产基金的组织与业务模式设计是其功能与价值发挥的基础。

作者：陈 晓 雨